Método analítico de avalúo rural (resumen)

Es uno de los métodos de valoración más empleados, probablemente por su fama de objetivo y racional; denominación con la que también se conoció durante muchas décadas en el ámbito de la tasación. Se presenta en el siglo XIX y comprende una metodología cuantitativa, numérico: “Estructura numérica que relacionaba el valor de los bienes inmuebles…

Alejandro Aguirre Flores

25 de septiembre de 2024

Principio de anticipación: el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.

V = f (rta)

Donde, V = valore del bien.

f(rta) = función de la renta (rta)

Secuencia de aplicación del método

Fórmula

El valor (V) se obtiene por la suma de las rentas que genera el bien en un periodo determinado (n); ahora bien, estas rentas han de estar referidas a un momento histórico, que coincidirá con la fecha de tasación.

Conceptos

Sustitución de capitales: debe existir un intercambio no simultáneo de un(os) capital(es) por otro(s).

Equivalencia entre capitales: los capitales intercambiados deben ser equivalentes, es decir, valorados en el mismo momento del tiempo son de igual cuantía.

Aplicación de una ley financiera: la equivalencia entre los capitales resultará de la aplicación de una ley financiera o función matemática, la cual permite determinar a cuánto equivale un capital actual en un momento futuro (ley financiera de capitalización), o un capital futuro en un momento actual (ley financiera de actualización o descuento).

Renta: cantidad de dinero que se obtiene por el aprovechamiento del bien.

Origen: momento en que comienzan a devengarse las rentas.

Final: momento en que dejan de devengarse las rentas.

Duración: periodo de tiempo que transcurre entre el origen y el final.

Periodo de maduración: intervalo de tiempo en que se consideran las rentas.

Tipo de interés: tasa empleada en la valoración de la renta.

Por tanto:

En el ámbito rural es frecuente encontrar explotaciones agrarias en las que se pueda considerar la renta permanente e indefinida; supuesto que facilita sustancialmente la estimación del valor. Si se cumplen estas hipótesis la fórmula matemática se simplifica hasta quedar en:

Estimación de la renta (Rta)

Suele hacerse calculado la diferencia entre los ingresos (I) y los gastos (G) procedentes de la explotación económica a la que esté ligado el inmueble. Este procedimiento se emplea con asiduidad en la valoración de fincas rústicas; en cambio, en las viviendas y en los inmuebles de consumo y no de producción es algo más complicado su cuantificación. La práctica de este método incluye otra partida: el beneficio. Renta acumulada hasta el final de su vida útil atendiendo a las ratios medias actuales, con la visión puesta en el futuro intentando adelantar el previsible comportamiento del bien dentro de su entorno físico y económico

Por ejemplo, cuando está arrendado en unas condiciones diferentes a las que podrían considerarse normales para el bien, dentro del contexto socioeconómico en el que se encuentre La primera consiste en agrupar en un único binomio la renta y el beneficio constituyendo una nueva variable a la que se denomina ganancia (L). Se opera con ella de igual forma que con la renta; aunque, eso sí, teniendo en cuenta las diferencias en los tipos de actualización aplicables Segunda más usada para rentas indefinidas, r¨ actualización ganancias, r=rentas Sin embargo operativamente, r´´ rendimiento neto

Otras variables a tomarse en cuenta:

En el ámbito rural:

Pueden tener importancia factores tales como: distancia al núcleo urbano; coincidencia en la conciencia social de riqueza con posesión de tierra; expectativas de futuros cambios de uso: urbanísticos, empresariales, turísticos, etc.; posibilidad de mejoras que incremente el valor de la explotación por encima de la inversión realizada; proximidad a vías de comunicación o a las empresas que manufacturen sus productos agrarios; apetencia de los vecinos por la posesión de inmuebles limítrofes; etc.

En el ámbito urbano:

Pueden influir otros: necesidad de ampliación de una determinada actividad empresarial en un local adyacente; proximidad al lugar de trabajo; deseo de disponer de una vivienda limítrofe a la habitada por cuestiones familiares o de prestigio; número de peatones que pasean por ese tramo de vía en el que está ubicado el local comercial; etc.

La liquidez de un bien inmueble rústico es pequeña, mientras que la de uno de naturaleza urbana suele ser mayor.

La inflación se presenta como un elemento de crucial importancia en todas las inversiones financieras y, por lo tanto, también en cualquier actividad relacionada con el sector inmobiliario. Afecta a la renta, que es el elemento capitalizable cuando se aplica este método de valoración.

En concreto, es interesante resaltar las siguientes consideraciones:

Cálculo preciso de los ingresos y gastos que producirá el inmueble, para obtener como resultado la renta real o potencial.
Periodicidad de la renta estimada.
Vida útil del proyecto de inversión inmobiliaria.
Estimación del valor de reversión.
Identificación de los beneficios, en su caso, que genere.
Elección de la tasa de interés a emplear.
Influencia de la inflación.

Si se elige adquirir un inmueble hay que identificar las siguientes partidas: honorarios de la agencia de la propiedad inmobiliaria, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (o el IVA), gastos de notaría y registro de la propiedad, tasación hipotecaria, gastos hipotecarios, seguros diversos, IBI, etc.

Flujos de caja

Consideraciones:

Las rentas pueden no permanecer constantes a lo largo de la vida útil del inmueble: rentas variables.
Identificar las rentas propias del inmueble y separarlas, en su caso, de las que genera la posible explotación que se desarrollase en él (por ejemplo, una cafetería). En estos casos el inmueble es imprescindible para obtener la renta, pero en el mismo lo que se desarrolla en una actividad empresarial.

En concreto, los flujos de caja deben considerar: arrendamientos, ingresos y gastos, valor de reversión, beneficio y distintos supuestos sobre rentas variables; dejando para uno posterior el complejo problema de los tipos de actualización.

Flujos de caja inmobiliarios y operativos

Inmobiliarios: Los cobros y pagos futuros que traigan causa del inmueble objeto de valoración.

Operativos: Los de la explotación que utilice el inmueble objeto de valoración. Estos flujos se calcularán sumando al beneficio de la explotación en el ejercicio después de impuestos las dotaciones.

Al no tener las rentas una ley interna de formación; es decir, no siguen un patrón predecible un año con respecto al anterior o siguiente, no es posible simplificar la expresión matemática debiendo sumarse los diferentes términos que la conforma

Ingresos y Gastos

Valor de reversión

El valor de mercado más probable que tendrían los bienes al final de su vida útil
En ocasiones la valoración del bien se realiza antes de que finalice su vida útil, motivada por una modificación sustancial de la situación futura

Beneficio:

Operativamente el beneficio empresarial no es posible determinarlo con anterioridad al cálculo de la cuenta de ingresos y gastos

Renta variable

Ø VAN: valor actual neto.

Ø Ij : Importe de los cobros imputables al inmueble en el momento j.

Ø Pk : Importe de los pagos previstos en el momento k.

Ø tj : Periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Ij .

Ø tk: Periodos de tiempo que deben transcurrir desde el momento de la valoración hasta que se produzca el correspondiente Pj .

Ø i : Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de estimación de los ingresos esperados.

Ø n : Número de periodos de tiempo desde la tasación hasta el final de cada uno de los periodos de estimación de los ingresos esperados.

Flujos de caja considerados son: inmobiliarios, y operativos
Existen diferentes fuentes documentales en las que es posible apoyarse para identificar los distintos supuestos sobre rentas inmobiliarias variables.

Renta variable y vida ilimitada

V = Valor de actualización. R1, R2, R3, … Rn = Rentas variables desde el primer año hasta el final de la duración ilimitada de la vida útil, en euros por hectárea. r = Tipo de actualización aplicable. n = Número de años (periodos), considerando la vida útil infinita.

Variaciones podrían:

a. No seguir una ley interna conocida.

b.Variar siguiendo una progresión aritmética.

c.Variar siguiendo una progresión geométrica

Renta variable que evoluciona en ciclos periódicos

V = Valor de actualización. R1, R2, R3, … Rk = Rentas variables desde el primer año hasta el final del turno, en euros por hectárea. r = Tipo de actualización. k = Número de años del turno.

Renta variable en los primeros años y evolución cíclica del resto

En donde: V = Valor de actualización. R1, R2, R3, … RI = Rentas variables desde el primer año hasta que entra en plena producción. I = Periodo de años desde que se plantan hasta que es posible obtener el producto perseguido («saca del corcho»). k = Duración de un ciclo productivo. r = Tipo de actualización.

Tipos de actualización

Problemática en la actualización

Fijo impuesto por ley; investigado por el tasador en el mercado local; asignado a través de datos oficiales publicados; y mixto. Criterio urbano y rústico

Elementos comparables: DIMENSIÓN

1. Los elementos deben ser similares

En cuanto a su naturaleza, uso, localización y DIMENSIÓN.

2. La relación ingresos-gastos por hectárea

Es diferente entre pequeñas y grandes explotaciones agrarias en un mismo área. Rentas netas son diferentes.

3. Se debe considerar la dimensión de la explotación

Los procesos de optimización marcan diferencias entre unidades productivas.

Elementos comparables: UBICACIÓN

1. Dos fincas de iguales características

Presentará diferentes valores de mercado dependiendo de la distancia al núcleo de población o al centro de recepción de los productos agrarios.

2. También varía en función de la accesibilidad a:

Infraestructuras estratégicas, servicios, comercios, negocios, centros financieros, etc.

Inflación

La estimación del valor de un inmueble considerando una tasa anual acumulativa como consecuencia del incremento de los costes (mano de obra, materiales, licencias, etc.) y de los ingresos (venta de los productos) se establece modificando ligeramente la fórmula empleada anteriormente, en la que, a efectos de este ejemplo, no se incluye el valor de reversión :

Actualización independiente

Consecuentemente, el valor del inmueble (Vi), empleando el método analítico puede separarse en dos partes: valor del suelo (Vs) y valor del vuelo (Vv)